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珠海市自然资源局关于珠海市征收(征用)土地青苗及地上附着物补偿办法修订工作听证报告

  珠海市自然资源局依照《自然资源听证规定》(自然资源部令第6号修订)有关规定,于2021年1月15日下午15时在珠海市自然资源局一号楼1楼会议室公开举行《珠海市征收(征用)土地青苗及地上附着物补偿办法》(珠府〔2018〕43号,下简称“43号文”)修订听证会。会上,珠海市自然资源局“43号文”修订测算依据、起草调研、主要内容和重点调整内容等情况进行了详细说明,参会代表就“43号文”的可行性、合理性以及对各方利益的影响充分发表了意见,提出了修改建议。会议取得了预期效果。现报告如下:

  一、听证基本情况

  听证项目:珠海市征收(征用)土地青苗及地上附着物补偿办法

  听证时间:2021年1月15日(星期

  15~18时

  听证地点:珠海市自然资源局一号楼1楼会议室

  听证机构:珠海市自然资源局

  主 持 人:珠海市自然资源局 吴婧

  听 证 员:珠海市征地和城市房屋征收服务中心 韦泽超

  珠海市征地和城市房屋征收服务中心 柯奕瑜

  记 录 员:海市征地和城市房屋征收服务中心 杨武林

  陈 述 人:珠海市征地和城市房屋征收服务中心 吕金杰

  广东思远土地房地产评估咨询有限公司 唐春林

  听证代表18单位共18人)

  市人大城建环资委员会:邱伟超

  珠海市发展和改革局:刘耀平

  珠海市农业农村局:何晓晖

  南屏镇人民政府:李志峰

  南屏社区居委会:彭少云

  东桥社区居委会:黄伟聪

  斗门镇人民政府:周夑言

  八甲村民委员会:莫耀庭

  马山村民委员会:张宇洪

  三灶镇人民政府:吴俊文

  八一社区居委会:吴卓华

  鱼月社区居委会:吴添能

  唐家湾镇人民政府:何宇浩

  会同社区居委会:罗润金

  南水镇人民政府:唐洪扬

  前进社区居委会:李泳志

  南通工贸实业总公司:翁盈华

  个人代表庄奕展

  二、听证事项说明

  (一)基本情况

  受珠海市自然资源局委托,广东思远土地房地产评估咨询有限公司负责“43号文”修订工作涉及的数据调研和成果文件编制工作。

  项目概况

  近年来随着人工成本、材料成本、地租成本的不断上涨,“43号文”中某些分类方法与补偿标准已不能适应当前形势的需要,为进一步加强建设项目征地拆迁管理,依法征收土地,切实维护被征收人的合法权益,推进我市建设项目顺利实施,根据相关法律、法规、规章和政策的规定,结合我市近几年来征收补偿工作中实际遇到的问题,并对比CPI物价指数及周边城市补偿标准,对“43号文”进一步完善与更新。

  (三)工作原则及依据

  1.工作原则

  结合近几年征收补偿工作的实际经验,本次补偿调整工作遵循了以下几项工作原则:独立性原则、客观公正性原则、科学性原则、前瞻性原则。

  2.工作依据

  1)《中华人民共和国土地管理法》;

  2)《中华人民共和国资产评估法》;

  3)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号);

  4)《国有土地上房屋征收评估办法》(建房〔201177)

  5)《国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见》(国土资发〔2008202)

  6)《国土资源部国务院侨务办公室关于做好华侨农场土地保护和开发利用工作的意见》(国土资发〔2013116号);

  7)《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》;

  8)《珠海经济特区土地管理条例》;

  9)《珠海市人民政府关于印发珠海市国有土地上房屋征收与补偿办法的通知》(珠府201775)

  10)《广东省建设工程计价依据》,含:安装定额、广东省园林绿化工程综合定额、市政定额、广东省房屋建筑与装饰工程定额、建设工程施工机具台班费用;

  11)《珠海工程造价信息》。

  (四)项目实施情况

  为保证本项目如期顺利完成,制定了详细的工作计划,并按计划按时完成

  1.市场调研

  项目实施期间,先后到广州、深圳、惠州市征收部门和市内各区基层征收单位进行实地调研,获得了宝贵的一手调查资料,收集修改意见;为保证本次研究成果的科学性,又先后到斗门区畜牧局、斗门区水果科学研究所、珠海市农业农村局与相关技术专家交流,征询专家意见;考察了珠海市平沙永呈农业生态园、珠海市金果达农业高新技术有限公司,在果场通过现场勘测及与农艺专家交流,深入到果园、苗圃、养殖场、鱼塘进行调查了解,得到了很多关于果树种植及绿化景观苗木种植的成本、收益、种植密度等基础数据。

  2.资料收集与整理

  采取网络查询、电话咨询、专业书刊资料归集等方式,将收集到的相关案例和资料进行分类整理,作为专项课题研究的参考性资料。

  3.征询专家意见

  对于本次调整中涉及到的个别专业问题,向相关的农业、林业、畜牧业、建筑业等专家进行了技术咨询,保证了成果的科学性。

  4.数据整理与测算

  专业估价师和工程师对本次调整涉及到的所有科目进行研究分析,对相关数据进行整理,对各类征收对象进行分析测算,出具初步成果。

  5.组织初步成果研讨会

  由总估价师组织资深估价师及工程师对本次项目中涉及到的各类补偿标准进行深入的研讨,群策群力,解决测算过程中遇到的问题;遇到专业不及的难题,再次寻求专家帮助,力求测算结果的科学性、严谨性。

  6.深入讨论补偿标准细节问题

  提交初稿后,先后召开了12次讨论会,并征询了珠海市各级征收部门的意见,受委托评估公司内部经过三级审核流程,形成了珠海市土地青苗及地上附着物补偿标准初步成果。

  (五)调整与说明

  1.删除部分表述

  1删除“43号文”正文第三条“被征收(征用)土地上的青苗及地上附着物,按本办法规定标准进行补偿”及“除征收(征用)土地上附着物外”“(详见附件1、附件2)”的文字表述。

  (2)删除“43号文”正文第七条“永久性”的文字表述。

  3删除原分类明细表“五、征收果树”的“大果番石榴(珍珠芭乐)”的标准,统一整合为“番石榴”。

  4删除了原分类明细表“七、征收花地、苗圃地”的“姜花”、“菊花”、“富贵竹”及“玫瑰花”的标准,统一整合为“成片地栽花卉”。

  5删除了原分类明细表“十六、征收地上附着物”的“临时活动板房,坡屋顶(吊顶)”及“临时活动板房,坡屋顶(无吊顶)”的标准,统一整合为“活动板房”。

  6删除了原分类明细表“十六、征收地上附着物”的“晒谷场地坪”的标准,统一整合为“混凝土地面(地面硬化)”。

  7删除了原分类明细表“十七、相关概念释义或说明”的“农业综合体:是指在特定区域内,以农业资源和土地资源为基础,将观光游览、休闲度假、特色种植、商贸会展、创意文娱、科普博览等主要功能进行有机结合所形成的产业互动、功能互补的泛农业产业聚集区”

  2.增加了部分内容

  (1)增加了“十一、征收鱼塘”中特殊说明关于搬迁补偿费用内涵的更新:含新塘预处理费用、鱼塘捕捞费用、过塘运输费用、可能存在的死亡损失费用、鱼塘基础设施配套费用(如给排水设施、塘内设备电线费用、增氧机搬迁费用、发电机搬迁费用等)、塘基配套工具房、石粉路及人工费用等,不包括鱼塘开发费、塘基上青苗补偿费用。

  (2)增加了“十四、征收蚝田”中关于“办理了水域滩涂养殖证和海域使用权《不动产权证书》的按配套设施投资成本给予补偿”的描述。

  (3)增加了“二十、相关概念释义或说明”中建筑面积测量方式的概念释义。

  (4)正文增加了“征收(征用)土地青苗及地上附着物的补偿评估基准日为土地征收预公告日”“对按期签约、搬迁(清场)的被征收人,可给予奖励,奖励标准由各区自行制定并在补偿方案中明确”两个条款。

  3.修改完善部分条款

  (1)将“43号文”正文第一条修改为“第一条 为规范青苗及地上附着物补偿,切实维护被征收人的合法权益,根据《中华人民共和国土地管理法》、《广东省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律、法规和政策文件的规定,结合我市实际,制定本办法”。

  (2)将“43号文”正文第四条修改为“以下情形的征收(征用)补偿采用个案评估确定:(一)地上附着物中有合法产权建筑物,且未安排土地用于被征收人新建房屋的征收补偿项目;(二)本办法及附件中未列举的其他补偿项目”。

  3“43号文”正文第六条中的“征地公告(预公告)”修订为“土地征收预公告”;将“新建建筑物、构筑物”修订为“新建、改建、扩建建筑物和构筑物”。

  4“43号文”正文第十二条修改为政府已统征地、预征地、围垦地、华侨农场及国有农场范围内的清场补偿,参照本办法执行”。

  (5)将“43号文”原附件3(个案评估流程)第九条中“由参选的评估机构在纪检监察部门监督下进行抽签或摇号”修改为“由参选的评估机构在公证部门监督下进行抽签或摇号”。

  三、意见陈述和反馈

  会上,听证代表在听取陈述人对“43号文”修订情况的介绍后,积极踊跃发言提出如下建议和意见

  (一)关于“43号文”补偿细目价格调整幅度方面意见和建议:一是“43号文”补偿细目价格调整幅度与2020年居民可支配收入增长幅度是否有关系,此次修订调整是否保障了被征收人的利益;二是“43号文”补偿细目部分补偿项目价格调整幅度出现负增长符不符合当前经济社会发展实际。

  (二)关于征收鱼塘补偿方面的意见和建议:一是红线外鱼塘开发费是否给予补偿;二是鱼塘的塘基是否单列补偿费用。

  三)其他补偿项目方面的意见和建议:一是无合法手续的构筑物如何补偿;二是稻田的田基是否单列给予补偿费用;三是荔枝树、龙眼树冠幅在7.5米以上的补偿价格和补偿棵数应当合理均衡。

  四、陈述人的意见

  针对听证代表提出的意见和建议,陈述人现场给予了复,相关意见如下:


  (一)补偿细目价格调整幅度方面复:此次修订,“43号文”补偿细目补偿价格标准平均上调幅度为9.15%,补偿价格调整幅度依据定额计算标准、材料、人工价格及价格内涵的变化进行科学的测算得出补偿价格调整幅度结合当今经济社会发展水平和人工成本、市场价格等因素,对黄花梨、盆栽花木等部分补偿项目的价格进行下调,确保修订后的“43号文”原“43号文”之间延续性和可操作性。

  (二)关于征收鱼塘补偿方面的复:一是红线外鱼塘开发费是否给予补偿属于补偿具体操作,且在实际征收补偿工作属于个案问题,不宜在“43号文”中给予明确二是“43号文”明确规定征收鱼塘给予鱼塘搬迁补偿费,搬迁补偿费已经包括:新塘预处理费用、鱼塘捕捞费用、过塘运输费用、可能存在的死亡损失费用、鱼塘基础设施配套费用(如给排水设施、塘内设备电线费用、增氧机搬迁费用、发电机搬迁费用等)、塘基配套工具房、石粉路及人工费用等,不包括鱼塘开发费、塘基上青苗补偿费用。

  (三)其他补偿项目方面的复:一是“43号文”明确规定有合法手续的地上构筑物和临时构筑物的补偿标准。二是“43号文”中关于稻田的补偿价格已经包含了田基的补偿费用。将听取代表建议,对荔枝树、龙眼树冠幅在7.5米以上的补偿价格和补偿棵数进行适当调整。

  听证介绍结束前,主持人对听证会进行了总结,表示听证会后将对听证会各方提出的意见和建议进行认真考虑和研究,将逐条回复听证人的意见和建议,《听证报告》将按规定在市自然资源局网公布。

  五、听证会意见和建议采纳情况

  针对听证会上各位听证代表提出的问题,进行逐条分析和研究,采纳关于荔枝树、龙眼树补偿面的建议,不采纳关于鱼塘塘基、稻田田基和无合法手续构筑物方面的建议。

  珠海市自然资源局

  2021年1月25


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