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关于《珠海市6类低效用地整治行动指引》公开征求意见采纳情况

  2022年5月6日至2022年5月14日,珠海市自然资源局就《珠海市6类低效用地整治行动指引》进行了公开征求意见,现将收集采纳企业和市民群众意见和建议情况公告如下:

  一、收集意见和建议情况

  本次公开征求意见的通知公布在珠海市人民政府及珠海市自然资源局门户网站,通过网站、电子邮件、电话等方式接收反馈意见和建议,截至5月16日10时,共收到3条反馈意见。

  二、意见及采纳情况

  收到意见3条,采纳0条,部分采纳0条,未采纳3条。

  意见1:珠海老香洲存在着很多老旧小区,占据着市中心最好的地段和配套,但由于楼层一般都偏矮,土地利用率也不高,停车难、房屋老化的问题也日渐凸显。个人建议是否可以考虑连片改造?借鉴深圳的做法,充分盘活城市,哪怕多盖一所学校也是老百姓喜闻乐见的。比如说老香洲的胡湾里,这里的房子多半都是当年房改的,可否作为试点先踏出一条路来,探索出经验,谢谢!

  采纳情况:未采纳。

  解释:一是老旧小区用地不属于本次实施整治行动的6类低效用地范围。二是老旧小区在拆建更新方面受政策严控。依据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》(建科〔2021〕63号)等有关规定,改造片区须满足“除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外,不大规模、成片集中拆除现状建筑”等准入条件,同时还需经改造片区原权利人达成一致意愿、100%签订安置补偿协议。此外,政府组织实施老旧小区拆建更新还需满足棚户区改造准入条件或公共利益情形。三是老旧小区楼本体改造和增加停车设施等可通过微改造实现,您反映的老旧小区停车难、房屋老化等问题正在逐步推进解决,具体计划安排和考核任务分解可向市住建部门咨询。按照国家层面工作部署,我市老旧小区正在分批实施基础类、完善类和提升类微改造,该项工作由市住建部门牵头推进,各区政府(管委会)具体组织实施。近期,国家、省及市在推动老旧小区楼本体改造、加装电梯、增加停车设施、完善公服配套等方面,加密出台了相关扶持政策。尤其在楼本体改造、外立面翻新和加装电梯等方面,财政都给予了相应补贴支持。您所在小区如有相应需要,可按程序向属地镇(街)反映申报。

  意见2:根据我市“产业第一”发展战略的工作推进需要,为深入挖掘我市存量土地开发潜力,加强我市土地批后监管工作,加快盘活存量低效土地,推动空间拓展工作取得更大成效,珠海市自然资源局结合我市实际,会同市工业和信息化局起草了《珠海市6类低效用地整治行动指引》,并向社会公开征求意见。据了解,现我市现存大量土地建而未尽的项目,尤其集中在金湾区及斗门区。经调研,该类低效用地项目普遍存在以下问题:一、企业普遍未意识到存在竣工违约的情况,且将导致高额违约金的后果。主要原因包括:(一)部分企业在多年前签订购地合同时,未能详细了解关于竣工日期的界定方式为“建设强度达到合同容积率的面积并竣工验收”,部分合同在该项条款中也未详细注明;(二)与此同时,多年来各区相关部门对于动竣工违约未作有效的政策宣导及监督提醒。二、历史遗留问题影响再投资意愿。根据调研反馈,企业与政府签订的购地合同中,约定违约金金额为购地款的万分之五至千分之五不等,该违约金的设定没有统一的标准且不设上限。经年累月,部分企业已产生高额违约金。此类企业因无法支付历史遗留的高额违约金,导致继续建设的意愿较低。三、疫情至今经济形势持续低迷,多数企业本已生存艰难,更是无力承担持续建设投入。四、建议基于“产业第一”的发展战略,坚持原则性与灵活性相结合的工作理念,为稳定及帮助存量项目的长期发展,特提出以下建议:(一)针对上述第一、二条的情况,建议政府限定时间(如2年内),如上述存在历史遗留问题的企业可与该限定时间内完成合同约定竣工面积的建设,则免除违约金处罚。相信此举可大大促进有能力持续投入企业的建设意愿;(二)对于主营业务符合我市产业导向且有扩大生产经营面积需要的企业,若目前现金流无法承担建设投入,建议引进国有资本协助建而未尽的项目尽快完成建设。具体思路:由国资与企业签订合作协议,即国资完成建设后,企业以租赁的形式向国资支付新建物业租金,租赁满一定年限且企业经营符合相关约定的,在国资收回建设投入资金及约定收益后,物业归原项目方所有。

  采纳情况:未采纳。

  解释:关于“政府限定时间(如2年内),如上述存在历史遗留问题的企业可与该限定时间内完成合同约定竣工面积的建设,则免除违约金处罚”的措施,存在依据不足问题,可能会因不同等对待同类情形的企业引发不必要的行政争议,如对已按规定缴纳违约金且已竣工验收的企业不公平,可能导致其提出行政诉讼,要求政府退还收取的违约费用。同时开竣工违约金涉及企业众多,规模较大,存在较大的审计风险。

  关于“对于主营业务符合我市产业导向且有扩大生产经营面积需要的企业,若目前现金流无法承担建设投入,建议引进国有资本协助建而未尽的项目尽快完成建设。”措施,存在以下问题:一是主营业务符合我市产业导向且有扩大生产经营面积需要的企业的界定,存在权利寻租的空间;二是存在政策衔接问题,按照合同要求,因企业自身原因(资金问题)导致未按期竣工的,需按违约时间计收违约金,如存在国资救助情形,将增加执行难度,同时存在影响市场公平竞争的可能;三是我市财政资金有限,且收回成本的时间难以确定,难以通过绩效考核。

  意见3:关于收地评估方式“原则上以一地一评估”方式收地,各区集体决策。建议:综合考虑违约责任方、涉及的产权人数量等确定评估方式。对于集中连片且用途相近的具有共性用地,建议制定片区补偿标准,减少评估环节的工作时间,提高收地效率;对于零散的或特殊的用地,建议采用一地一评估方式,保障原产权人的权益;同时,建议出台以收储为目的的评估技术指引,以规范“一地一评估”方式中各评估公司的估价行为。

  采纳情况:未采纳。

  解释:收地评估多为协商收地,权属人更倾向于引入第三方机构进行评估,实时客观反映补偿价格。如由政府制定片区补偿标准,从启动更新程序到我市正式实施,往往需要半年时间,其成果通常反映的是半年前的市场情况,同时更新频率亦难以科学确定,不容易受被收地方认可,片区补偿标准容易成为虚设。关于出台收储为目的的评估技术指引,按照《房地产估价机构管理办法》第四条“房地产估价机构从事房地产估价活动,应当坚持独立、客观、公正的原则,执行房地产估价规范和标准。房地产估价机构依法从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制。任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。政府不得干预评估机构评估行为”要求,建议我市地价评估协会加强行业管理,参照此前原国土资源部制定的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》(国土资厅发〔2018〕4号),出台以收储为目的的评估技术指引,以规范“一地一评估”方式中各评估公司的估价行为。


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