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《关于规范珠海市拆建类城市更新项目涉及福利性住房处置的若干意见》政策解读

  一、为什么要出台《若干意见》

  目前,我市正在有序推进旧工业区和旧城镇综合连片改造以及老旧小区拆建更新,相关更新项目涉及个人名下的福利性住房(即现状为划拨性质、以成本价或标准价购买公有住房并已确权登记在个人名下的住房)处置。在实际处置中存在以下问题,影响项目推进效率,需要研究明确具体处置意见:一是存在政策未明晰情形。该类福利性住房是城镇住房制度改革过程中产生的,存在实际使用面积与产权登记面积有明显差额、配套单车房和车库处置等问题,无论是住房政策还是城市更新政策,均未明确这些问题如何处置。二是原政策设计先由产权人自行办理划拨改出让手续,再实施城市更新的做法实际难以落地。《珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知》(珠府〔2019〕61号)规定,福利性住房上市交易(土地取得方式由划拨改为出让)的,不计收地价。依据上述规定,参与城市更新的福利性住房须通过上市交易完成划拨改为出让后再开展城市更新,涉及操作环节较多,程序繁琐,明显增加改造成本负担,以及存在上市交易后再也无法取得回迁房的风险。这些成本和风险最终也会转嫁到项目中,增加容积率诉求,不利于城市更新项目顺利推进。因此,在福利性住房参与更新的环节提供政策支持,一步到位解决划拨转出让问题,既有利于简化流程和降低改造成本负担,又能在一定程度上缓解项目成本压力,降低规划容量压力。

  二、在福利性住房完善土地出让手续方面,《若干意见》给予了哪些支持?

  为一次性解决福利性住房土地取得方式由划拨改为出让的问题,简化操作流程和降低改造成本负担,《若干意见》给予了两方面支持:一是简化程序,允许将完善出让手续的报批工作纳入城市更新项目供地方案,与新项目用地手续一并办理;二是不计收土地取得方式由划拨改为出让的地价。

  三、《若干意见》如何考虑房改标准价住房处理?

  按照我市现行福利性住房管理政策,房改标准价住房在上市交易时须向住房原产权单位缴纳部分增值额,继承时不需缴交增值额。考虑到原权利人的经济承受能力,同时考虑到回迁房屋统一规划建设和办理手续需要,《若干意见》允许房改标准价住房按商品住宅回迁,并明确权利人可自行选择在签订安置补偿协议时或回迁房上市交易时缴纳增值额。选择后一种方式的,须在回迁安置房的不动产权证书上注明“本房屋系由房改标准价住房拆迁安置获得,相应增值额待上市交易时,以本房屋交易时评估定价、原房改标准价住房认定面积和房改购房支出额,按房改标准价住房上市交易相关规定和程序计收”,并注明原房改标准价住房认定面积和房改购房支出额的具体数额,以便以后续核算。回迁安置房屋办理继承时,应在不动产权证书上相应注明前述内容,暂不计收相应增值额。

  四、《若干意见》如何考虑共有产权房处理?

  因历史原因,存有一套福利性住房由不同户的职工家庭共同购买和共有登记的情况,为提高居住生活品质和保障居住权益,允许按共有人及共有份额分割回迁相应套数和面积的回迁安置房。

  五、《若干意见》如何考虑现状测绘结果与认定结果不一致情形处理?

  测绘结果超出房屋认定面积的,超额部分不予补偿,但允许以新建房屋成本价(即不低于回迁安置房竣工验收时的建安成本及本项目实施主体缴交的住宅用途单宗土地市场评估价格标准)回购。测绘结果少面积的,以证载面积为准进行认定和补偿。

  六、《若干意见》如何考虑配套用房补偿?

  老旧小区往往存在配套单车房和车库,该类配套用房的面积认定和补偿安置等问题需要予以明确。《若干意见》明确了福利性住房小区或楼栋配套的单车房、车库面积认定、补偿对象、补偿标准、地价计收等事项:

  (一)补偿对象。已由职工计价购买了的,补偿归职工所有。否则,归住房原产权单位所有。原产权单位已改制的,按改制方案处理。改制方案未涉及单车房处置的,以原产权单位国有资产上级主管部门为补偿对象。

  (二)补偿标准。考虑到回迁后不再配建单车房,且单车房的取得价格远低于房改房,不能按房改房给予补偿,单车房按单车房功能评估给予货币补偿。车库按认定面积1:1作产权调换回迁,面积差额可作货币补偿或按优惠价购买面积后回迁至同一车位。

  (三)补偿成本处理。考虑到城市更新地价政策未考虑到单车房和车库补偿情况,为降低项目改造成本,明确单车房的货币补偿费用允许在确定项目应收地价时予以总体核算处理;新项目车位在车库认定面积1.0以内的地价不计收,超出部分地价按照按新规划条件下相应用途单宗土地市场评估价计收。

  七、原属福利性住房,但办理手续后已变更为商品住宅的,现状测绘结果与认定结果不一致情形,《若干意见》如何考虑处理?

  为确保补偿标准保持一致,《若干意见》明确上述情形可参照《若干意见》第六点规定处理。


相关链接: 【有效】珠海市自然资源局 珠海市住房和城乡建设局关于印发《关于规范珠海市拆建类城市更新项目涉及福利性住房处置的若干意见》的通知

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