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《关于变更国有建设有地使用权出让价款计收方式的通知》的政策解读

  一、制定的目的和必要性

  2012年9月25日发布的珠府办〔2012〕47号规定的国有建设用地使用权评估市场价格(下称“评估市场价格”)主要应用于划拨转出让、改规划条件农村留用地超容积率、“三旧”改造过程中再申请改变规划条件等情况计收地价,以及招拍挂出让底价的参考价等。根据国家和省相关文件要求,国有建设用地使用权评估市场价格目前已不适用,其应用逐渐被土地使用权出让地价评估价格代替。具体如下:

  (一)有关文件依据

  《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》(粤国土资规字〔2017〕2号)要求,市、县国土资源主管部门要在土地出让前采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估,由土地估价师完成土地估价报告,并按要求由报告出具方履行电子备案程序,取得电子备案号。各地要将土地估价报告的估价结果作为重要参考依据,并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况,集体决策确定土地出让底价。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴、退缴地价款的,市、县国土资源主管部门应当按前述要求组织评估,不得在未经评估情况下,依据会议纪要和抄告单等形式或授意中介机构评估等方式确定补缴、退还地价。

  《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号),对出让地价评估的定义、目的、原则、方法、程序等进行了明确,进一步规范了拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款的评估。

  (二)自然资源政府公示价格体系

  根据《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发〔2019〕36号)文件,自然资源政府公示价格体系和价格监测机制主要包括:城镇标定地价公示体系、城乡基准地价体系(国有建设用地和农用地基准地价、集体建设用地和农用地基准地价)、自然资源资产评价评估体系、城市地价动态监测等。我市评估市场价格不属上述公示价格体系中的任何一种。

  (三)评估市场价格应用过程中存在的问题

  在应用过程中,由于社会各界在不同的应用目的下均采用评估市场价格对比,对价格的高低争议较大。但评估市场价格是在设定的标准地价内涵条件下评估得出,在情形不同时并不具可比性,这已经偏离了评估市场价格的应用目的。

  二、修订依据

  (一)《广东省国土资源厅关于进一步规范土地出让管理工作的通知》(粤国土资规字〔2017〕2号)

  (二)《国土资源部办公厅关于印发<国有建设用地使用权出让地价评估技术规范>的通知》(国土资厅发〔2018〕4号)

  (三)《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》(自然资办发[2019]36号)

  (四)《珠海市人民政府关于印发珠海市国有建设用地地价管理规定的通知》(珠府〔2019〕61号)

  (五)《珠海市人民政府办公室印发关于国有建设用地使用权评估市场价格确定及使用的规定(试行)的通知》(珠府办〔2012〕47号)

  三、名词解释

  土地使用权出让地价评估价格是指土地估价机构按照《国有建设用地使用权出让地价技术规范》等规定的程序和方法,参照珠海正常市场价格水平,评估拟出让宗地土地使用权价格或应当补缴的地价款。

  四、主要内容

  《珠海市人民政府办公室印发关于国有建设用地使用权评估市场价格确定及使用的规定(试行)的通知》[珠府办〔2012〕47号(ZFGS-2012-002)]现已废止。经市人民政府同意,即日起,我市停止使用国有建设用地使用权评估市场价格,凡涉及使用国有建设用地使用权评估市场价格的,均采用土地使用权出让地价评估价格。请认真贯彻执行,实施过程中遇到的问题,请径向市自然资源局反映。

  五、其他

   参照珠府办〔2012〕47号附件《关于国有建设用地使用权评估市场价格的操作实施细则》第六条第四款“在该半年度国有建设用地使用权评估市场价格成果未使用前,全市各级国土资源部门在按照评估市场价格核算地价时,仍以上一次半年度国有建设用地使用权市场价评估成果为准。”,在2020年7月1日到《通知》施行前,评估市场价格继续采用上一次半年度国有建设用地使用权市场价评估成果。


相关链接: 【图解】《关于变更国有建设有地使用权出让价款计收方式的通知》的政策图解
相关链接: 珠海市人民政府办公室关于变更国有建设用地使用权出让价款计收方式的通知(珠府办〔2020〕11号)

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