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《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》政策解读

  一、为什么要修订出台《办法》

  2017年5月10日及2018年1月26日,我市先后印发施行《关于加快珠海市烂尾楼整治处理的办法》(珠规建更规〔2017〕2号)及《珠海市住房和城乡规划建设局 珠海市国土资源局关于<关于加快珠海市“烂尾楼”整治处理的办法>文件执行有关问题的补充通知》(珠规建更规〔2018〕2号)。这些“烂尾楼”处置政策施行期间,一批“烂尾楼”项目得以有效推进。据统计,2017年5月政策出台以来,6个“烂尾楼”正在实施拆建,54个“烂尾楼”正在开展前期工作。

  珠规建更规〔2017〕2号文有效期仅至2020年5月10日,为了继续推进项目,做好政策衔接,需要开展修订工作。

  二、《办法》适用于处理哪些“烂尾楼”项目

  《办法》在适用范围方面,与原政策保持一致,具体体现在第三条。即,适用本《办法》的“烂尾楼”项目应当具备下列条件:

  (一)土地用途为商业、办公、酒店或住宅的经营性开发项目;

  (二)已取得《建筑工程施工许可证》并进行了部分地上建筑物建设;

  (三)于2011年12月31日以前已停工未续建,至本办法发布之日止主体未办理规划核实和竣工验收。

  需要特别说明的是,选择按照本《办法》的“烂尾楼”项目,不得再享受其他城市更新相关政策优惠。

  三、《办法》不适用于处理哪些“烂尾楼”项目

  不适用本办法的“烂尾楼”情形,主要有以下三类:

  (一)土地用途为工业的“烂尾楼”;

  (二)经认定属闲置用地且以收回方式处置的“烂尾楼”项目;

  (三)非政府组织实施或不动产权利人实施处置的“烂尾楼”项目。

  对于上述三类“烂尾楼”,如符合“三旧”改造政策准入门槛,可按“三旧”改造政策予以盘活。

  四、“烂尾楼”项目依据哪些原则处理

  在“烂尾楼”项目处置应遵循的原则方面,《办法》与原政策保持一致,具体体现在第五条:一是政府推动、市场运作;二是依法处置、规划引导;三是分类处理、循序渐进;四是属地推进、因地制宜。

  五、“烂尾楼”项目可以采取什么方式以及由谁盘活处置

  在“烂尾楼”项目处置方式及实施主体上,《办法》与原政策保持一致,具体体现在第六条:由原不动产权利人申报,实施项目续建、拆除重建、综合整治;或政府通过收回或者协议收购的方式处理。

  对存有多个权益主体的,原不动产权利人需要进行权益整合,形成单一主体后申报、实施。具体体现在第九条。

  需由政府收回的,采取征收或协议收购等方式处理。具体体现在第十条。

  六、《办法》在扶持政策方面有什么变化

  “烂尾楼”项目必须按照现行规定交清原欠缴地价本金及相应的利息、滞纳金,方能进行续建、重建;在续建、重建时,原则上应延续原批准的规划设计方案,严格控制调整原规划设计方案。

  在具体扶持政策方面,《办法》继续给予基准地价计价标准、规划方案调整(即增加建筑规模或改变土地用途)、土地出让年限重新计算、相应的规费补贴等支持。此外,在合宗开发、联动开发、城市基础设施配套费、保证金缴存方式等方面,《办法》补充给予了相应扶持,具体体现在第十四条、十五条、十六条、二十二条。

  七、《办法》在债权债务处置方面有什么指引

  在债权债务处置方面,主要依据《企业破产法》,指引“烂尾楼”项目债权债务选取以下方式之一予以依法清理,具体体现在第八条:

  (一)重整;

  (二)和解;

  (三)破产清算。

  同时,《办法》还提出,各区政府(管委会)可探索“烂尾楼”项目预重整具体实施方式,积极指引及支持配合“烂尾楼”项目债务人实施预重整后,由债权人或债务人向法院申请重整。

  八、如何防范批准实施盘活的烂尾楼项目再度烂尾

  从政府监管角度,《办法》提出的防范措施主要有:

  第一,复工续建的,强调必须符合房屋建筑质量安全等条件,具体体现在第七条。

  第二,签订监管协议并缴纳建设保证金,具体体现在第二十二条。

  第三,限期办理供地及报建手续并开工建设,具体体现在第二十四条。“烂尾楼”项目的开工及竣工时限应当严格按照与国土部门签订的土地使用权出让协议执行。未按时开工,且开工延期申请未获市政府批准的,由原批准机关撤销原处置方案批复文件,取消相应的扶持政策。含住宅项目及建筑面积在10万平方米以内的其他项目,竣工时限不超过3年;建筑面积在10万平方米以上的非住宅项目,结合实际建设工程量,可适当延长竣工期限,但位于万山区的延期不得超过4年,其他区的延期不得超过2年。

  第四,采取拆除重建方式处置的,项目闲置土地认定、转让等严格按照新出让用地的有关规定予以核准。

  九、对于未能自行实施或引入市场主体实施盘活的“烂尾楼”如何处置

  “烂尾楼”项目主要依靠市场运作,对于未能自行实施,也未能引入市场主体实施的,政府将适当介入:

  (一)第一,对于短期内难以盘活的项目,考虑到市容市貌和安全的要求,由业主委托专业单位采取安全加固措施,或实施环境绿化整治或拆除。不按要求履行的,区相关部门将按照房屋安全管理、市容环境管理相关法律法规依法处理,具体体现在第十八条。

  第二,因公共利益需要、土地利用总体规划或者城市规划的调整等原因需由政府收回的,可由政府实施征收,具体体现在第十条。

  第三,政府与土地使用者双方协调一致的,也可以通过解除土地使用权出让合同或达成收地协议等方式处理,具体体现在第十条。

  十、项目如何报批

  《办法》对各类处置方式均给予了报批指引,具体体现在第六条:

  (一)申报拆建重建或涉及改变用地规划条件续建的,全部审批事项均由区级政府办理。具体程序参照拆建类城市更新项目申报审批程序有关规定,不动产权利人申报项目规划方案后,由区“烂尾楼”项目处置责任部门受理并审查;审查通过后,区“烂尾楼”项目处置责任部门编制供地方案,汇总形成处置方案,并组织材料报区政府(管委会)审批。涉及以单宗土地市场评估价补交地价款的,由区“烂尾楼”项目处置责任部门一并参照拆建类城市更新项目申报审批程序有关规定程序,履行委托评估及报批程序,报区政府(管委会)审批。

  (二)申报综合整治的,区“烂尾楼”项目处置责任部门参照整治类城市更新项目申报审批程序有关规定程序,受理并审查项目不动产权利人申报的规划方案,核发审批文件。

  (三)申报交由政府征收的,区“烂尾楼”项目处置责任部门转区国有土地上房屋征收主管部门处理。

  (四)申报交由政府收回或协议收购的,区“烂尾楼”项目处置责任部门转土地储备机构处理。

  (五)申报续建且不涉及改变用地规划条件的,区“烂尾楼”项目处置责任部门转市自然资源分局处理。


相关链接: 珠海市自然资源局关于印发《珠海市“烂尾楼”整治处理办法》的通知

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