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《珠海市关于处理不动产登记历史遗留问题的意见(试行)》的政策解读

  一、编制背景

  根据《广东省住房和城乡建设厅 广东省自然资源厅关于加快解决部分群众购房后不能办证问题的指导意见》(粤建房函[2019]319号)及《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字[2018]5号)的要求,为顺利推进不动产统一登记,保护权利人合法权益,通过拟订《珠海市关于处理不动产登记历史遗留问题的若干意见》(以下简称《意见》),切实解决珠海市不动产登记历史遗留问题。

  、制定依据

1、《中华人民共和国土地管理法》;

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》;

3、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》;

4、《不动产登记暂行条例实施细则》;

5、《不动产登记操作规范》(试行);

6、《珠海经济特区土地管理条例》;

7、《珠海市房地产登记条例》;

8、《确定土地所有权和使用权的若干规定》(国土(籍)字〔1995〕第26号);

9、《广东省住房和城乡建设厅 广东省自然资源厅关于加快解决部分群众购房后不能办证问题的指导意见》(粤建房函[2019]319号);

10、《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》(粤自然资规字[2018]5号);

11、《关于印发珠海市划拨土地使用权性质房地产转让管理办法(试行)的通知》(珠府〔2010〕44号);

12、《关于规范我市农民(被征地农民)建房管理的若干意见》(珠府[2008]160号)

13、《珠海市人民政府关于进一步规范我市村民建房管理的意见》(珠府【2012】147号)

14、《珠海市建设工程规划验收管理办法(试行)》

15、《建筑施工许可证管理办法》

三、主要起草内容

(一)已取得房屋所有权证书和土地使用权证书,房屋所有权已转移,未同步办理相应的土地使用权转移问题

未实行房屋、土地统一登记时期,权利人转移不动产时应分别办理房产、土地的转移手续。对因故未能分别办理房产、土地的转移手续的历史遗留问题,根据《广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》第三.(二)部分的规定要求,由土地使用权证书的权利人和房屋所有权证书的权利人(或其继承人)共同申请,经调查核实,可予以注销原土地证,办理房屋、土地权利主体一致的不动产权证书。

 


(二)土地权属来源为划拨性质,当事人通过转移登记已取得房屋所有权证书,未办理土地登记的问题

对历史上房屋所属土地为划拨性质,当事人已取得了房屋所有权证书,即当事人已经政府同意登记为合法的房屋所有权权利人,是土地的实际使用权利人。针对这种情况,本条目对划拨性质土地上的单套住宅有另行规定,是基于当事人在未转让房产,未取得收益的情况下,对政府早期登记予以追认和明确。

(三)土地与房屋权利主体不一致的问题

对早期因国土、规划分别管理造成的土地使用权人与房屋报建人不一致的问题,涉及不动产首次登记时,申请人提供的土地权属来源材料与房屋符合规划或建设的相关材料权利人不一致,究竟谁才是真正的合法的土地使用人和产权人的重要问题,需所在地自然资源(规划、国土)分局逐宗进行调查核实处理并统一权利主体。

(四)土地用途与房屋报建用途相关问题

解决土地用途与房屋报建用途不符的问题,主要有以下三类情形:一是对原批准土地用途与《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类不对应的;二是早期批准土地用途为综合用地或单一用途用地,报建房屋有多种用途的;三是原国土部门批准的土地用途与规划批准的房屋用途不一致的。针对第一、二类情形,登记中心在办理不动产登记时可按照相关规定确定归属地类及使用年限。对于第三种情形,需由登记中心报自然资源主管部门核实情况,按照个案处理的方式明确土地用途及建筑物用途后办理不动产登记。

土地用途与房屋报建用途不符的问题

序号

所属情形

处理方法

1

原批准土地用途与《土地利用现状分类》(GB/T21010-2017)二级类不对应

登记中心在办理不动产登记时可按照相关规定确定归属地类及使用年限

2

早期批准土地用途为综合用地或单一用途用地,报建房屋有多种用途

3

原国土部门批准的土地用途与规划批准的房屋用途不一致

自然资源主管部门按照个案处理的方式明确土地用途及建筑物用途后办理不动产登记

(五)建筑物跨宗地的问题

解决已建成的合法建筑物,因跨宗地导致土地使用年限不一致、宗地号不唯一等问题,根据《广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》第三(十)条的规定,结合我市实际情况,由不动产所在地自然资源分局进行调查核实,明确变更后土地使用地面积、使用性质、土地使用年限及范围坐标为产权人办理不动产登记。

(六)未完善规划手续的问题

为解决已建成但未办理产权手续的历史项目规划条件核实问题,根据《关于中心城区历史遗留项目办理规划条件核实及房地产确权问题协调会议纪要》(市政府工作会议纪要第239号)会议精神,提出解决“未完善规划手续的问题”的意见。

(七)房屋已建设完工,但未能取得竣工质量验收证明材料的问题

根据《建筑法》第八十三条及《建筑工程施工许可管理办法》第二条第二款的规定,农民自建低层住宅或建筑面积300平方米以下的建筑,无需办理《施工许可证》。实际管理中,未办理《施工许可证》的建筑工程项目,不纳入建筑工程质量监督管理,无需办理质量验收备案手续。因此在确保房屋安全的前提下,可根据当事人声明或鉴定报告予以办理不动产权登记。

(八)因开发建设单位已注销或自然人死亡等原因导致无法申请办理不动产首次登记或变更登记的问题

1、因开发建设单位已注销等原因,购房人不能按照双方共同申请的规定办理不动产登记手续的

因开发建设单位已注销(不含吊销),已没有符合资格的法人和自然人可以代其申请所建房屋的首次登记,并协助买房人共同申请转移登记。为解决此类历史问题,将所涉房屋纳入不动产统一登记的正常轨道,根据《广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》第三.(四)部分的意见,明确可由购房人作为利害关系人申请该房屋的首次登记,并在公告情况下办理转移登记。

2、自然人已死亡,导致无法申请不动产首次登记的,可由其直系亲属中的一人代为申请首次登记

自然人死亡后,继承人主动要求办理继承公证的,因不动产未办理首次登记,导致无法办理继承公证,也无法确定继承权人,为解决此一现实问题,本条明确可由直系亲属中的一人代为申请首次登记,且首次登记并未改变权利主体和权利范围,仅将根据《物权法》建造房屋取得的物权如实记载到登记簿,因此可由任一直系亲属代为申请首次登记。首次登记后,其后的继承、变更、补办土地使用权登记等,因涉及权利转移和权利内容改变,则应由合法继承人进行申请。

(十)解读部门。

明确本《意见》由市自然资源局自然资源调查确权科负责解读,解读人:拜洁,电话:07563268667。

(十一)施行时间。

明确本《意见》自2020年3月28日起施行,有效期三年。


相关链接: 珠海市自然资源局关于印发《珠海市关于处理不动产登记历史遗留问题的意见(试行)》的通知

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