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珠海市城中旧村更新开发规模测算指引

为科学合理控制城中旧村更新开发成本,明确开发规模测算标准,根据《珠海市城中旧村更新实施细则》的相关规定,制订本指引。

一、本指引适用于按照市城市更新主管部门公布的城中旧村更新开发规模测算模型进行测算的相关工作。

根据本指引及测算模型测算的结果仅作为开发成本测算参考,不作为补偿依据,具体补偿标准应当以签订的补偿安置协议为准。

二、各区(功能区)城市更新主管部门根据本指引及测算模型对旧村改造更新规模进行测算,测算结果报市城市更新主管部门核定后向村集体经济组织提供。

三、根据测算模型,在确定相关数据的基础下,模拟房地产开发过程,科学计算城中旧村更新开发规模,涉及测算的参数有:

(一)基础数据:用地面积;需补偿的房屋认定面积;项目开发周期;成本利润率。

(二)成本数据:前期工作费用;拆迁安置成本;住宅土建建安成本;集体经济发展物业建安成本;回迁房装修成本;其他房屋造价补偿;不可预见费。

(三)其他相关费率:利率;税率及费率;管理费率。

(四)商品房销售价格。

四、基础数据的确定:

(一)用地面积由国土部门牵头核定。

(二)房屋认定面积以属地区政府牵头组织认定的结果为准。

(三)项目开发周期为3年。

(四)成本利润率为25%。

五、成本数据的确定:

(一)前期工作费用主要包括:更新单元规划方案编制费,按用地面积20元/平方米计算;土地勘测定界费用、房屋现状测量摸查费等,按实际计算。

(二)住宅土建建安成本的测算以高层住宅(配电梯)成本为依据,建设标准包含满足规划配建要求的全部建设内容,但不计地下室成本,具体以市造价管理部门提供数据为参考。

(三)集体经济发展物业建安成本的测算以非住宅类独立用地高层办公楼(配电梯、中央空调、地下停车)成本为依据,建设标准包含满足规划配建要求的全部建设内容,具体以市造价管理部门提供数据为参考。

(四)回迁房装修成本的测算对应按回迁房面积以1000元/平方米为参考计算。

(五)其他房屋造价补偿的测算依据5层以下房屋建筑面积扣减房屋认定面积的差额部分以1200元/平方米为参考计算。

(六)不可预见费包含临时安置租金(停产停业损失)、搬迁费补偿等需发生但在测算前难以预见而未计入开发成本数据的费用,对应按房屋认定面积以1100元/平方米为参考计入开发成本。

六、其他相关费率的确定:

(一)利率:按1-3年贷款基准利率计算。

(二)税率及费率:按商品房销售价值的15%计算。

(三)管理费率:按开发总成本的3%计算。

七、商品房销售价格由房地产评估机构根据项目委托时点评估确定。评估标的以具体更新区域范围内,高度在100米以内结构布局合理的高层住宅(配电梯、不含装修)为依据。在具体测算时,不考虑地下室销售价格及商品房装修。

八、属地区政府应采取公开方式建立房地产评估机构备选库。需要评估的,应由属地区城市更新主管部门采用抽签的方式从房地产评估机构备选库中选取三家评估机构委托参与评估工作,最终评估结果取平均值,必要时可委托市评估协会组织专家评审。

九、属地区政府应严格按照本指引进行测算,确需变更本指引规定核算标准的,应由属地区政府进行充分论证说明后提交市城市更新主管部门核定。

十、城中旧村更新开发规模测算模型由市城市更新主管部门适时更新,另行公布。

十一、本指引由市住房和城乡规划建设局负责解释。

十二、本指引自印发之日起施行,有效期两年。

 

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